Při výběru stavební parcely pro rodinný dům berte v potaz fakt, že okolí domu, obec, část obce, danou lokalitu, sousední zástavbu a sousedy dle vašich představ změnit nelze! Proto výběru pozemku věnujte dostatek času, a stejnou pozornost jakou při výběru projektu rodinného domu, který na rozdíl od stavební parcely můžete dané lokalitě přizpůsobit (ať už se jedná o typový projekt nebo projekt individuální).
Zjistěte maximum dostupných informací o pozemku v katastru nemovitostí. Je možné ověřit majetkoprávní vztahy k pozemku, zatížení pozemku závazkem (břemenem), majetkoprávní vztahy sousedních pozemků.
Každému pozemku je v rámci územního plánu obce nebo územního rozhodnutí (v případě větších lokalit řešených individuálně) určeno jeho využití (čistě obytné, smíšené, pouze zeleň apod.). Ověřte si na odbor územního rozvoje příslušný stavební úřadu funkčního využití pozemku. Ne každý pozemek je určena pro výstavbu rodinných, na některých pozemcích nejde postavit nic, nebo se k využití pozemku vážou omezující regulativy. Nejčastější omezení, která územní plány pro jednotlivé funkční plochy definují jsou:
Zastavěnost parcely Definováno procentem nebo formou koeficientů. Nejběžněji je definováno procento zastavěnosti, tedy jakou plochu z plochy pozemku lze zastavět. Je možné se ale setkat s poměrem součtu hrubých podlahových ploch domu k celkové ploše parcely, nebo koeficientem zeleně, který udává jaké % z celkové plochy parcely musí zůstat využito pro zeleň.
Výška objektu, podlažnost objektu Definuje počet podlaží, který je v dané lokalitě přípustný. Může tedy např. vyloučit výstavbu čistě přízemního jednopodlažních rodinných domů (bungalovů) předepsáním min. podlažnosti, nebo regulovat výškovou hladinu zástavby udáním maximální výškou hřebene.
Sklon a tvar střechy Často se v územních plánech můžete setkat s předepsáním nebo zakázáním konkrétních tvarů střech (nejčastěji plochých a pultových), nebo s definicí min. nebo max. sklonu střechy.
Ochranná pásma (el. kabelů, vzdušné vedení, plynovodů, telekomunikačních kabelů, poddolovaná území apod.) Šíře ochranných pásem se liší, definuje si ho každý z provozovatelů sám. Je tedy se potřeba seznámit s okolním rozvody v blízkém okolí pozemku.
Území se zvláštní ochranou (chráněné krajinné oblasti, památková ochrana apod.) Jde převážně o chráněné krajinné oblasti, kde k běžným regulativům viz výše přibydou ještě požadavky příslušné chráněné oblasti za účelem ochrany přírody, zachování typického historického charakteru výstavby v dané lokalitě apod..
Budoucí novostavba rodinného domu musí splnit vždy všechny regulační prvky územního plánu. Případné výjimky z regulativ doporučujeme projednat na stavebním úřadě ještě před zahájením projekčních prací.
Regulativy výstavby pro danou lokalitu Jak bylo popsáno v předchozí části, regulativa zásadně určují, co je na konkrétním pozemku možné postavit. Je potřeba ale také konstatovat, že často bohužel předepisují i podmínky jejichž předepisování je v rozporu se zákonem.
Velikost pozemku Ideálně by neměla klesnout pod 600 m2. Minimální velikost pozemků bývá často definována územním plánem. Má vliv na velikosti rodinného domu, který zamýšlíte postavit, jelikož budete muset splnit územním předepsané % zastavěnosti, které obvykle bývá 30% ale může být i nižší.
Tvar pozemku Za nejoptimálnější tvar pozemku lze považovat obdélník s poměrem stran blížící se poměru 2:3 s kratší stranou přiléhající ke komunikaci. Šířka parcely by ideálně neměla být méně než 20 m s ohledem na vzájemné odstupy rodinných domů. Váš rodinný dům musí být min. 7 m od sousedního a od společné hranice se sousedním pozemkem min. 2m.
Svažitost pozemku Nejoptimálnější pozemek je samozřejmě s nulovým či minimálním spádem nejlépe na jih, jihozápad či jihovýchod, v žádném případě to ale neznamená, že na pozemku s velkým spádem nelze stavět. Na atypických pozemcích mohou vzniknout v mnoha případech zajímavější rodinné domy jak na rovině a pro architekta jsou atypické pozemky vždy vítanou výzvou. Je pouze třeba mít na paměti zvýšené investiční výdaje.
Orientace vstupu na pozemek ke světovým stranám Vstup na pozemek z komunikace je nejoptimálnější ze severu, tak aby hlavní dispozice rodinného domu bylo možné orientovat na jih. Stejně tak jako v případě tvaru pozemku ale platí, že vše má své řešení, a záleží vždy na nápadech architekta, jak s daným pozemkem naložit. I v nabídce typových projektů naleznete dispoziční řešení, kdy vstup do domu je uvažován z jihu, a zároveň i orientace hlavní dispozice rodinného domu.
Geologické a hydrogeologické podmínky Ovlivňují náklady a návrh založení rodinného domu, formu likvidace dešťových vod.
Možnost připojení na inž. sítě a komunikace Připojení na místní komunikaci je podmínkou, nejen z hlediska využívání rodinného domu ale i z hlediska dostupnosti (příjezdu hasičů, záchranné služby apod.). Další nutností je napojení na elektrickou energii. Možnost napojení na ostatní inženýrské sítě jako voda, splašková kanalizace nebo plyn, není nutností, ale výrazně zvyšuje budoucí komfort. Neznamená to však, že zásobování vodou či likvidaci splaškové vody není nutné řešit, Zásobování vodou lze řešit vlastním zdrojem (studnou), za předpokladu doložení, že voda je pitná. Likvidaci splaškových vod je možné řešit čističkou odpad nebo žumpou. Toto doporučujeme předjednat na příslušném odboru životního prostředí, který v rámci povolování stavby bude udávat závazné stanovisko.
Zatížení hlukem od okolních činností Zatížení hlukem v lokalitě určené pro bydlení je limitováno na 50 dB od 6,00 hod do 22,00 hod a 40dB v nočních hodinách tj. od 22,00 do 6,00 hod. Je dobré mít povědomí o případných možných zdrojích hluku v okolí pozemku.
Okolní stávající i budoucí zástavba Pokud plánujete výstavbu v nezastavěné lokalitě, je dobré myslet na to, že v budoucnu může dojít k tomu, že vaši noví sousedé při dodržení nutných odstupových vzdáleností změní zastínění vaší parcely, výhled apod..